Bài viết sẽ đề cập đến những vấn đề quan trọng để đi đến khẳng định tại sao cổ phiếu bất động sản lại nguy hiểm nhất. Lĩnh vực này cũng đã từng gây thiệt hại lớn nhất cho nhà đầu tư. Nếu không xem xét cẩn thận, chúng ta sẽ còn chịu thua lỗ nặng nề trong tương lai.
Điểm lại những vụ “sập sàn đình đám”
Bạn đang được đề cập về những vụ bê bối gây ảnh hưởng nặng nề nhất cho thị trường chứng khoán. Không thể khác, đó chính là lĩnh vực bất động sản. Hẳn trong giai đoạn này, nhiều nhà đầu tư đã chịu thiệt hại nặng nề.
Chúng ta sẽ cùng điểm lại hai vụ “sập sàn đình đám” của năm 2022. Trong năm này, ảnh hưởng của chứng khoán thế giới là một phần quan trọng. Tuy nhiên, những hành vi thổi giá và vi phạm pháp luật của lĩnh vực bất động sản khiến tình hình thị trường trở nên trầm trọng hơn. Đó là lý do tại sao VN-Index giảm điểm tới 40% nếu so sánh giữa đáy và đỉnh cùng năm. Vì vậy, Việt Nam được xem là một trong những thị trường lao dốc mạnh nhất thế giới.
Vụ “sập sàn” tháng 4 đến tháng 5
Thị trường bắt đầu đầy sóng gió kể từ khi Chủ tịch FLC – Trịnh Văn Quyết bị bắt vào cuối tháng 3. Tiếp theo là một loạt vi phạm hình sự và bắt giữ khác:
– Ngày 5/4: Bắt tạm giam ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh;
– Ngày 20/4: Bắt ông Đỗ Thành Nhân, Chủ tịch Louis Holdings;
Hậu quả trực tiếp nhất là “hệ sinh thái” FLC liên tục nằm sàn và dư bán. Cuối cùng, cả FLC, AMD, HAI, ART đều bị đình chỉ giao dịch.
Ngay từ đầu năm, điều này đã được cảnh báo liên tục và nhiều lần trên Diễn đàn F247. Hy vọng nhiều nhà đầu tư tránh được. Nhưng chắc chắn nhiều nhà đầu tư đã thiệt hại rất lớn.
Đồng thời, có thể tin rằng những vấn đề nêu trên đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường chứng khoán giai đoạn này. Chỉ tính riêng từ đầu tháng 4 đến giữa tháng 5, chỉ số VN-Index đã mất tới 23%.
Vụ “sập sàn” tháng 8 đến tháng 11
Khoảng cuối tháng 8 đến giữa tháng 11, thị trường tiếp tục trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn. Nhà đầu tư một lần nữa chứng kiến những vụ việc đình đám thuộc, hoặc có liên quan đến lĩnh vực bất động sản:
– Ngày 8/10: Bắt Chủ tịch Tập đoàn Vạn Thịnh Phát;
– Ngày 18/10: Bắt cựu lãnh đạo Công ty CP Đầu tư Nhơn Trạch;
– Ngày 4/11: Bắt Chủ tịch Địa ốc Sài Gòn.
Sóng gió trong lĩnh vực bất động sản đã khiến chỉ số VN-Index giai đoạn này mất khoảng 30%. Đó là khi so sánh đáy giữa tháng 11 và đỉnh của VN-Index cuối tháng 8.
Tuy nhiên, vẫn còn những vụ đình đám khác thuộc lĩnh vực bất động sản còn chưa được đề cập. Mặc dù vậy, có thể kết luận rằng cổ phiếu bất động sản gây nguy hiểm lớn nhất cho nhà đầu tư.
Tại sao bất động sản nguy hiểm?
Có nhiều nguyên nhân khiến cổ phiếu bất động sản trở nên nguy hiểm hơn. Dưới đây, chúng ta sẽ đưa ra một vài nguyên nhân chủ yếu:
Phong cách của nhà lãnh đạo
Tham vọng, thậm chí ảo vọng về “giàu nhất”, là nguyên nhân đầu tiên gây nguy hiểm lớn nhất. Những “tiềm năng” của lĩnh vực này giúp họ dễ hiện thực hoá tham vọng.
Nhìn chung, việc phân tích tâm lý và hành vi của lãnh đạo công ty có thể đi đến kết luận về tính nguy hiểm. Tất nhiên, tâm lý học luôn là đề tài phức tạp.
Vì vậy, nhiều người trong số họ đã mạo hiểm cả về trách nhiệm hình sự để đạt tham vọng, điển hình là ông Trịnh Văn Quyết. Nói cách khác, đây là nguyên nhân chính khiến hàng loạt lãnh đạo công ty, tập đoàn thuộc lĩnh vực, hoặc có liên quan đến bất động sản bị bắt. Dường như trong năm 2022, chưa có lĩnh vực nào khác mà lãnh đạo các doanh nghiệp bị bắt nhiều như vậy.
Tính hấp dẫn khiến bất động sản nguy hiểm
Tương tự, dường như khó có lĩnh vực nào lại tạo siêu lợi nhuận như lĩnh vực bất động sản. Điều này đặc biệt đúng với các dự án khu đô thị ở các tỉnh thành có dân cư đông đúc. Tuy nhiên, có thể tin rằng phần lớn những dự án còn lại lợi nhuận không hề cao, thậm chí lỗ nặng. Đó là chưa kể đến việc cố tình bóp méo thông tin dự án nhằm thu hút nhà đầu tư. Chẳng hạn dự án bất động sản du lịch hoàn toàn khác, nhưng bị đánh đồng với dự án bất động sản dành cho dân cư.
Khả năng bị lôi kéo của lĩnh vực này cũng rất cao, bởi với đa số người Việt, bất động sản còn là lĩnh vực an toàn. Và vì vậy, nhiều nhà đầu tư tin rằng cổ phiếu bất động sản cũng an toàn. Đó là lý do chúng ta dễ dàng xa vào những cạm bẫy chứng khoán đã được giăng sẵn.
Cụ thể hơn, lãnh đạo doanh nghiệp, “tổ lái” có nhiều cơ hội để “bánh vẽ”. Họ có thể hô hào rằng “tiền không đếm xuể” từ dự án. Nhưng nhà đầu tư rất ít ngờ đến …
“Thực tế”, trong danh sách 10 người giàu nhất, thì 5 người liên quan đến bất động sản. Riêng điều này cũng đã chứng tỏ bất động sản là lĩnh vực đầy tiềm năng để hiện thực hoá ước mơ “giàu nhất” đã nêu trên. Hiển nhiên, câu hỏi quan trọng còn lại: Tiềm năng cho ai? Chúng ta sẽ trả lời ngay trong phần sau.
Hai vấn đề nghiêm trọng của bất động sản
Rõ ràng, người ta nên tin rằng trong năm qua, đầu tư cổ phiếu bất động sản phải trả giá đắt nhất. Gần như không có lĩnh vực nào mà số lượng đáng kể cổ phiếu lại giảm giá đến trên dưới 90% như lĩnh vực này.
Chúng ta sẽ xem xét rằng, ngay cả khi không xảy ra các vụ bắt giữ, lĩnh vực bất động sản cũng không tiềm năng chút nào, hay đầy rủi ro vì không hề hiệu quả. Có hai vấn đề rất lớn của lĩnh vực này mà nhà đầu tư nên biết. Chúng bao gồm sự khác biệt về giá bán bất động sản và “rút ruột công trình” từ dự án.
Hai vấn đề lớn này thường chỉ những người đã mua nhà, đất dự án hoặc từng làm việc trong lĩnh vực bất động sản sẽ hiểu rõ hơn.
“Rút ruột” từ giá bán bất động sản
Trên hợp đồng, giá bạn mua là 30 triệu một mét vuông. Nhưng bạn sẽ phải trả tiền thật là 50 triệu? Số chênh lệch 20 triệu (50 triệu – 30 triệu) sẽ được thu ngoài? Chúng không bao giờ được tính vào doanh thu và lợi nhuận. Phần là để trả tiền “xin dự án”, phần là “vào túi” lãnh đạo doanh nghiệp.
“Rút ruột công trình” trong dự án
“Rút ruột công trình” là điều bạn vẫn được nghe. Trong lĩnh vực bất động sản cũng vậy. Thực trạng này dường như xảy ra khắp nơi. Số tiền “rút ruột” cũng có “cách đi” giống như khác biệt về giá đã nêu trên.
Liệu đó có phải là lý do mà một số lãnh đạo doanh nghiệp giàu lên, thành “đại gia”? Nhưng theo đó, không ít nhà đầu tư phá sản hoặc “ra đê”?
Trên đây là hai thực tế rất phổ biến của lĩnh vực bất động sản mà dường như chỉ một tỷ lệ nhỏ nhà đầu tư nắm bắt được.
Và vì vậy, nếu nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận công ty bất động sản tăng vọt, đa phần, đây đơn giản chỉ là ảo vọng. Đó là chưa kể đến những lời hô hào khiến nhà đầu tư nhầm lẫn giữa bất động sản du lịch và bất động sản dành cho dân cư như đã kể trên.
Chúng ta không nên kết luận rằng mọi cổ phiếu thuộc lĩnh vực bất động sản đều nguy hiểm. Tuy nhiên, một số lượng đáng kể cổ phiếu bất động sản rất nguy hiểm.
Đành rằng tôi đồng ý với một số bạn về tình trạng chung của doanh nghiệp Việt Nam. Nhưng dù sao, chúng ta không thể thay đổi được thực tế là thị trường chứng khoán vẫn đang tồn tại và phát triển. Hơn nữa, hàng triệu nhà đầu tư vẫn đang tham gia. Như nhà đầu tư ở bất kỳ nơi đâu, họ luôn mong muốn trở nên hiệu quả và tránh được rủi ro tốt hơn.
Bạn đã được chi tiết về tính nguy hiểm của các mã như cổ phiếu NVL, “cái lò gạch” của cổ phiếu L14, và ma quái cổ phiếu PDR. Chúng ta sẽ còn thêm những cơ hội khác để phân tích sâu hơn về dòng cổ phiếu này.
Nhìn chung, tính mạo hiểm về pháp luật hình sự của lãnh đạo và thực tế rút tiền từ dự án nêu trên khiến bất động sản là lĩnh vực nguy hiểm nhất.
